2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

爱奇艺因“限制投屏”被起诉，视频网站为何严防“跑冒滴漏”？******

　　2月1日下午，爱奇艺在官方微博上发布声明称，已收到关于投屏清晰度变更的应诉通知，一定会本着尊重法律、尊重合同、尊重消费者权益的原则认真审慎对待。

　　据现代快报报道，广东一名用户因限制投屏将爱奇艺告上法庭，北京市互联网法院已于近日立案。该用户是爱奇艺平台的7年“老粉”，从2017年就成了爱奇艺会员。此前使用时投屏可以选择任意清晰度，而2023年1月11日他发现爱奇艺将黄金VIP会员投屏清晰度限制在480P，如需更高清晰度则必须升级至更高级别会员。他认为爱奇艺单方变更合同条款，已经构成违约。该用户表示，不要求民事赔偿，只要求爱奇艺在会员期限内，不得以任何方式限制投屏清晰度。

　　今年1月，就有不少网友反馈，爱奇艺应用程序开始对投屏功能作出限制，即黄金VIP(贵宾)会员原来可用最高4K分辨率投屏，现在只能选最低的480P分辨率。就此，新京报贝壳财经记者测试发现，目前爱奇艺黄金VIP会员在观看一定数量(通常为2个)的广告的情况下仍可投屏，分辨率未显示，清晰度相对普通。

　　一位接近爱奇艺的知情人士告诉新京报贝壳财经记者，爱奇艺黄金VIP的会员协议中一直是不支持投屏的，但考虑到用户需求，还是提供了投屏功能，情况一直是这样，不知为何今天突然受到关注。根据《爱奇艺会员服务协议》的“会员权益及额外付费相关”条款之规定，“各会员类型可享受的会员权益仅可在该VIP会员类型适用的设备终端上使用，不可跨终端使用，如，您开通了黄金VIP会员，则您所享受的所有会员权益可在电脑、手机、Pad端(平板电脑)使用，电视端以及投屏不可使用。”

　　不久后，又有网友表示爱奇艺限制HDMI(高清多媒体接口)连线播放功能，点击内容播放时会弹出“由于版权原因，此内容不支持HDMI连线播放”的提示。当时爱奇艺回应称：限制HDMI连线播放功能是应版权方要求，基于数字版权保护协议，为防止录屏盗版而采取的限制措施。本功能已经上线多年，这也是行业通行的做法。其他不受数字版权保护协议限制的内容，仍可以通过HDMI连线播放。这项限制与是否订阅会员无关。

　　2022年7月，三大长视频网站之一的优酷也对移动设备投屏功能进行了限制，用户通过手机端VIP用优酷投屏到电视时，会提示“试看六分钟，升级酷喵VIP看全片。”该行为在当时也曾引发热议。

　　在多位长视频行业从业者看来，在广告尤其是品牌广告遭遇严重下滑的当下，长视频平台想要增加商业化变现，只能提升会员收入，而要想提升平台的会员收入，一方面可以通过提高ARRPU值(每付费用户平均收益)，也就是会员费涨价；另一方面，也要严防跑冒滴漏，限制各种形式的共享账号，同时还要拉开不同层次会员的权益，也就是目前爱奇艺正在做的，对黄金VIP、白金VIP和星钻VIP的权益进行差异化。

　　近年来，会员涨价已成为各视频平台的常态化操作。截至2022年底，腾讯视频相继两次调整VIP会员价格，优酷、芒果TV(电视)跟随腾讯视频的步伐调整了会员价格，爱奇艺则已经连续三年调整会员价格。目前，在不含电视端的会员中，三大长视频平台的六大套餐价已基本是同等价位；而在含电视端会员中，爱奇艺季卡128元，低于腾讯、优酷季卡的148元。

　　受疫情影响，新剧集、综艺上线量有限，爱奇艺、腾讯视频的付费会员数量都有震荡。据爱奇艺2022年三季度报，其订阅会员数量已恢复至亿级，为1.002亿。据腾讯控股2022年三季度财报显示，截至三季度末，腾讯视频付费会员总数为1.20亿，同比减少900万，环比减少200万。